Neuregelungen bei der Grunderwerbsteuer – rasch handeln kann sich auszahlen!

Am 1. Juli 2025 werden bedeutende Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer in Kraft treten. Sie sollen eine steuerliche Gleichstellung von Asset Deals (direkter Immobilienkauf) und Share Deals (Kauf von Unternehmensanteilen mit Immobilienbesitz) bringen.

Betroffen von der Regelung sind in erster Linie Unternehmen, v.a. auch in der Immobilienbranche, die mit weitreichenden Folgen rechnen müssen.

Die wichtigsten Neuregelungen im Überblick

• Senkung der sogenannten Anteilsvereinigungsgrenze von 95 auf 75%: Übersetzt heißt dies: Werden z.B. bei einer GmbH, die ein Grundstück besitzt, 75% der Anteile an einen neuen Eigentümer übertragen, so löst dies eine Grunderwerbsteuer aus. Bisher galt hier eine Grenze von 95%.
• Besteuerung mittelbarer Anteilserwerbe: Auch indirekte Beteiligungen an Unternehmen, die ein Grundstück besitzen, sind künftig steuerpflichtig. Die Grunderwerbsteuer kann nunmehr auch bei Beteiligungsketten, bei denen die Anteile nicht direkt, sondern über zwischengeschaltete Gesellschaften gehalten werden, fällig werden. Die Höhe der mittelbaren Beteiligung wird durch Multiplikation der Beteiligungen auf verschiedenen Ebenen berechnet.
• Ausweitung auf Kapitalgesellschaften: Die bisher für Personengesellschaften geltende Regel wonach die Übertragung von 95 % der Anteile innerhalb von fünf Jahren steuerpflichtig ist, wird auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Allerdings mit einer abgesenkten Schwelle von 75 %. Zudem wird die Frist zur Anteilsübertragung, die eine Steuerpflicht auslöst, von 5 auf 7 Jahre verlängert. Eine Ausnahme gibt es für börsennotierte Unternehmen, da Aktienbewegungen schwer nachvollziehbar sind.
• Erhöhung des Steuersatzes: Ein weiterer wesentlicher Punkt ist die Erhöhung des Steuersatzes und der Bemessungsgrundlage für Anteilsvereinigungen von (gesetzlich definierten) Immobiliengesellschaften. Dieser steigt von bisher 0,5% vom Grundstückswert auf künftig 3,5 % vom sogenannten „gemeinen Wert“ (=Verkehrswert). Das kann bei der Veräußerung zu einer erheblichen Steuererhöhung führen, da der Grundstückswert bisher häufig weniger als 70%, oft auch nur zwischen 30% und 50% des Verkehrswerts betragen hat.
• Neudefinition der Immobiliengesellschaften: Als Immobiliengesellschaften gelten Unternehmen, deren Schwerpunkt die Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken ist. Innerhalb der Familie können Anteile weiterhin zu 0,5 % übertragen werden.

Das Gesetz sieht zudem eine Übergangsregelung vor: Hält eine Person zum 30. Juni 2025 mindestens 75 % der Anteile an einer Gesellschaft, ohne dass bislang eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung vorlag, so wird bei künftigen Veränderungen der Beteiligung (sofern diese nicht unter 75 % sinkt) dennoch Grunderwerbsteuer ausgelöst.

Da die Regelungen im Detail äußerst kompliziert sind, ersuchen wir Sie sich bei Interesse unbedingt mit dem Steuerberater oder der Steuerberaterin Ihres Vertrauens in Verbindung zu setzen.

Quelle: gruener.tax