Nihad Kotlo: „Der Gesetzgeber nimmt die Eigentümer beim Gebäudezustand stärker in die Pflicht“
Thomas Nasswetter
Posted On 17. August 2026
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Nihad Kotlo, Geschäftsführer | Gründer
Architekturbüro Baumeister Dipl-Ing. (FH) Nihad Kotlo
Jadengasse 12/4
1150 Wien, Österreich
E-Mail: info@dein-bauwerksbuch.wien
Internet: https://dein-bauwerksbuch.wien/
Warum wurden Sie Unternehmer?
Ich habe lange in Planung und Bauausführung gearbeitet und dabei immer wieder gesehen, wie Bauherren zwischen den Beteiligten aufgerieben werden: Der Planer plant, die Firma baut, und wenn etwas schiefgeht, war es keiner. Irgendwann wollte ich die Verantwortung nicht mehr weiterreichen, sondern selbst tragen, mit eigenem Namen und eigener Haftung. Als Baumeister ist man genau dafür da: eine Person, die den Bauherren durch das ganze Projekt trägt.
Beschreiben Sie bitte das Geschäftsmodell Ihres Unternehmens
Mein Büro steht auf zwei Beinen. Das erste ist das klassische Baumeistergeschäft: Örtliche Bauaufsicht, Bauherrenvertretung und Einreichplanung, vor allem für private Bauherren und kleinere Wohnprojekte in Wien. Das zweite Bein ist eine Spezialisierung, die es so erst seit kurzem gibt: das Bauwerksbuch nach § 128a der Wiener Bauordnung. Wiener Gebäudeeigentümer müssen ihre Häuser verpflichtend dokumentieren und prüfen lassen. Ich übernehme das komplett: Akteneinsicht bei der MA 37, Begehung und Sichtprüfung, Erstellung des Bauwerksbuchs und die elektronische Registrierung bei der Stadt. Dazu habe ich ein eigenes digitales Portal entwickelt, über das meine Kunden Fristen, Mängel und Fotodokumentation laufend im Blick haben.
Beschreiben Sie bitte die Eckdaten Ihres Unternehmens (Anzahl MitarbeiterInnen, Standorte, Jahresumsatz, Jahr der Unternehmensgründung, Rechtsform etc.)
Rechtsform: Einzelunternehmen. Standort: Jadengasse 12/4, 1150 Wien. Gründungsjahr: 2026. Ich arbeite als EPU mit einem Netzwerk aus Fachplanern und Sachverständigen
Seit wann betreiben Sie dieses Geschäft?
2026. Die Spezialisierung auf das Bauwerksbuch kam mit der Einführung des § 128a dazu und ist seither der am schnellsten wachsende Teil meiner Arbeit.
Wer sind Ihre MitbewerberInnen? Was machen Sie anders als Ihre MitbewerberInnen?
Am Bauwerksbuch-Markt sind das vor allem Ziviltechnikerbüros und einige größere Anbieter, die das Thema als Massengeschäft aufziehen. Ich mache drei Dinge anders. Erstens: Ich unterschätze die Archivrecherche nicht. Zweitens: Bei mir bekommt der Kunde keinen Subunternehmer und kein Callcenter, sondern den Baumeister, der auch haftet. Drittens: Ich habe die Abwicklung digitalisiert, vom kostenlosen Online-Fristencheck bis zum Kundenportal.
Wie schätzen Sie allgemein die Lage Ihrer Branche ein?
Die Bauwirtschaft hat harte Jahre hinter sich, der Neubau ist eingebrochen und viele Betriebe kämpfen. Gleichzeitig verschiebt sich das Geschäft sichtbar in den Bestand: sanieren, dokumentieren, erhalten statt neu bauen. Die Bauwerksbuch-Pflicht ist ein gutes Beispiel dafür, der Gesetzgeber nimmt die Eigentümer beim Gebäudezustand stärker in die Pflicht.
Betreiben Sie noch andere Unternehmen?
Nein, ich konzentriere mich auf mein Büro.
Würden Sie (nochmals) gründen was würden Sie anders machen?
Gründen auf jeden Fall wieder. Anders machen würde ich zwei Dinge: Ich würde mich früher spezialisieren, statt lange alles für alle anzubieten. Eine klare Nische bringt die besseren Kunden und die besseren Projekte. Und ich würde die Digitalisierung von Tag eins mitdenken, statt sie nachzurüsten.
Welche Rollen spielen Nachhaltigkeit und erneuerbare Energie in ihrem Businessmodell?
Eine zentrale, aber vielleicht anders, als man erwartet. Das nachhaltigste Gebäude ist das, das lange hält. Meine Arbeit dreht sich fast vollständig um den Bestand: Wer sein Haus regelmäßig prüft und dokumentiert, saniert rechtzeitig statt teuer und spart graue Energie, die jeder Abriss und Neubau kostet. Bei den Begehungen werden außerdem thermische Schwachstellen sichtbar, damit ist das Bauwerksbuch für viele Eigentümer der erste Schritt Richtung energetischer Sanierung.
Welches Mobilitätskonzept haben Sie und Ihre MitarbeiterInnen?
Termine in Wien versuche ich mit den Öffis zu erledigen, das Büro in Fünfhaus liegt dafür ideal.
Gibt es noch etwas dass Sie über sich und Ihr Unternehmen berichten möchten?
Wer wissen will, ob und bis wann das eigene Haus ein Bauwerksbuch braucht: Auf https://dein-bauwerksbuch.wien gibt es einen kostenlosen Online-Check, der das in drei Schritten beantwortet, ohne Anmeldung. Die Fristen laufen bis 2027 beziehungsweise 2030, und wer früh dran ist, erspart sich Zeitdruck und Zuschläge.
Beschreiben Sie sich als Person bitte mit sieben Eigenschaftswörtern
genau, verlässlich, hartnäckig, lösungsorientiert, direkt, neugierig, bodenständig
