Immobilien sicher vermieten – Eine Herausforderung?

Betongold liegt derzeit bei Anlegern stark im Trend. Die Vorsorgewohnung ist in Zeiten eines Null- und Minuszinsniveaus eine scheinbar unschlagbar attraktive Angelegenheit. Zu den Mieteinnahmen kommt die Wertsteigerung der Immobilie – soweit so einfach. Doch Immobilienbesitz zu Investitionszwecken hat auch seine Tücken. Nicht nur die Werterhaltung des Objekts muss mitgedacht werden, sondern auch das Vermieten kann ordentlich schief gehen.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Das Österreichische Mietrecht ist die geltende Rechtsgrundlage und die Vermieter haben dabei nicht immer die besten Karten. Das Mietrecht ist nicht nur komplex sondern auch kompliziert und das ist in vielen Fällen gar nicht einfach alles zu beachten. Wer ernsthaft vermieten will und unerfahren ist, sollte um gut beraten zu sein einer Hausbesitzer- und Vermietervereinigung beitreten. Eine gute, sprich kompetente Hausverwaltung kann ebenfalls sehr nützlich sein. Hier gibt es zum Teil sehr deutliche Unterschiede.

Mietnomaden, der Vermieterschreck

Mitnomaden sind eine gefürchtete Spezies und so etwas wie Todfeind eines Vermieters. Mietnomaden legen es von vorne herein gezielt darauf an, die Miete schuldig zu bleiben. Und sie lassen sich das nicht anmerken. Gutes Auftreten in solider Businesskleidung, womöglich einein akademischer Titel und gute Manieren sollen den Vermieter täuschen. Dann wird einfach nicht bezahlt und die gemietete Immobilie noch ausgiebig genutzt, was dann manchmal zur Renovierung führen kann.

Es gibt keine verlässlichen Statistiken zum Thema Mietnomaden. In Deutschland zum Bespiel soll sich der jährliche Schaden auf über 200 Millionen Euro belaufen. Es ist deshalb schwer abzuschätzen, wie viele Mietnomaden es tatsächlich gibt. Damit aber kein falscher Verdacht aufkommt, die meisten Mieter sind seriös und keine Betrüger so wie Mietnomaden.

Mietrückstände und Räumungsklagen

Nicht jeder Mietrückstand oder eine Zahlungsverzögerung ist gleich ein Anzeichen auf Mietbetrug. Finanzielle Engpässe können entstehen und hier ist eine klärendes Gespräch und eine schriftliche Vereinbarung, wie die Rückstände bezahlt werden, ein vernünftiger Ansatz. Der Vermieter muss darauf hinweisen, dass es sich um einen Aufschub und nicht um einen Zahlungsverzicht handelt.

Vorsorgen ist besser als Draufzahlen

Was also kann man als Vermieter tun, um sich gegen solche Mieter abzusichern? Sie können sich vom Vorvermieter die Mietschuldenfreiheit bestätigen lassen. Das wird nicht immer einfach sein.

Die Bonitätsprüfung durch einen Gläubigerschutzverband wie dem KSV, AKV oder Creditreform ist eine weitere Möglichkeit. Eine Bonitätsprüfung darf ein gewerblicher Vermieter durchführen lassen, wenn nachweislich ein wirtschaftliches Interesse besteht.

Auf der Website der österreichischen Justiz justiz.gv.at ist eine Insolvenzdatei einsehbar. Durch die Eingabe des Namens und des Bundeslandes erhalten Sie gegebenenfalls Auskunft über ein laufendes Konkursverfahren wegen Zahlungsunfähigkeit.

Auch eine Wirtschaftsauskunftskanzlei stellt eine Möglichkeit dar, sich in Vorfeld über die Bonität eines Mieters zu informieren.

Fintech CheckRental als schnelle und günstige Alternative

Fintechs, das sind quasi die Finanzdienstleister des Digitalzeitalters, erobern immer mehr Bereiche. Eine davon hat sich dem Thema Bonitätsprüfung potentieller Mieter angenommen: CheckRental. Bonitätsprüfung per Website durch Fintech. Hier muss sich der Vermieter anmelden. Der Mieter muss dann der Bonitätsabfrage zustimmen. Diese Zustimmung erfolgt online auf der Website. Der potentielle Mieter wird dabei über die Art der Daten, die gesammelt werden aufgeklärt und gibt seine Bankverbindung an. Die Anfrage erfolgt einmalig und es erfolgt keine Speicherung des Vorgangs.

Damit entfallen für den Vermieter das Einsammeln von Gehaltszetteln oder anderer Sicherheitserfordernissen. Ein bequemer Weg für beide Seiten. Ein weiterer Vorteil für den Vermieter liegt darin, dass er nicht Mitglied eines Gläubigerschutzverbandes werden muss.

Last but not least – die Steuern

Für Neueinsteiger ins Vermietungsgeschäft kommt nun der Hinweis auf die Steuern. Mieteinnahmen bis zu einer Höhe von jährlich 730 Euro (abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) sind steuerfrei. Darüber hinaus bis zu einer Summe der Mieteinnahmen von 30.000 Euro gelten die Bestimmungen für Kleinunternehmen. Kleinunternehmen sind aber nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Die Mehrwertsteuer kann bei den Ausgaben nicht geltend gemacht werden, aber es muss auch keine Umsatzsteuer abgeführt werden. Es heißt also rechnen, was besser ist. Auf jeden Fall gehören Mieteinnahmen in die Einkommenssteuererklärung. Dabei können Kosten für Instandhaltung und Reparaturen sowie Fremdkapitalzinsen abgesetzt werden.

„Betongold“ ist also nicht nur eine Frage der Investition, sondern hat zahlreiche Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Apropos Betongold: der Trend geht im Bereich des mehrgeschossigen Wohnbaus in Richtung Holz. Das spart oft Kosten und vor allem Zeit und ist zudem sehr nachhaltig. Also sollte auch dieser Aspekt bei der zukünftigen Investition berücksichtigt werden.