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Gewerbeimmobilien und Recht

© www.corporate-interaction.com
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Der Begriff Gewerbeimmobilie fasst viele verschiedenartige Objekte zusammen.
Eine Gewerbeimmobilie kann ein Bürogebäude, oder ein Teil eines Gebäudes (z.B.: eine Mietfläche) sein, welches von einem Unternehmen übernommen wird, das aber auch Unterkunft für unterschiedliche Unternehmen sein kann. Ebenfalls ist ein Gebäude eines Restaurants, womit die Immobilie die Basis für den Gastronomiebetrieb darstellt, eine Gewerbeimmobilie.
Zuerst einmal müssen Sie sich entscheiden, ob Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten wollen. Die Möglichkeit einer Pacht kann ebenfalls bestehen.

Kauf

Widmung der Immobilie
Die  Widmung ist zu prüfen, denn diese bestimmt die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie. Sonst kann es passieren, dass es zu gravierenden Einschränkungen im Betrieb kommt. Ein Beispiel hierfür wäre die unerlaubte Ansiedelung eines Produktionsbetriebs in einem Geschäftslokal. Die Widmung ist in der Baugenehmigung festgehalten. Sie kann nur unter bestimmten Umständen geändert werden.
Wenn es eine Übereinstimmung Ihrer Unternehmenstätigkeit mit der Widmung gibt, gilt es Eigenschaften wie Statik, Flächen und deren Aufteilung, Raumhöhe und Belichtung (z.B.: Arbeitnehmerschutzbestimmungen) zu überprüfen.
Zu empfehlen ist, dass Sie sich anschauen, wie viel Bürofläche, Verkaufsfläche, Lagerfläche oder Produktionsfläche für Ihr Unternehmen oder Ihren Betrieb nötig ist. Nicht vergessen sollten Sie Sanitäranlagen, Parkmöglichkeiten und Räumlichkeiten für Ihre Mitarbeiter und Kunden.
Auch die Versorgung mit Strom, Wasser oder die Zufahrtsmöglichkeiten von Lieferanten muss gegeben sein. Hierbei sind gesetzliche Vorgaben zu berücksichtigen, damit keine nachträglichen und kostenaufwendigen Umbauarbeiten und Genehmigungsverfahren entstehen.
Achtung: Die Beurteilung einer Gewerbeimmobilie kann auf Grund ihrer Komplexität schwierig sein.

Pacht

Hier werden nicht nur die Räumlichkeiten vermietet, sondern eben auch alles was zur Betriebsführung notwendig ist.
Ein Pachtvertrag unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz und kann vorwiegend frei gestaltet werden. Ein Pachtvertrag zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Verwendung eingesetzt werden kann.

Miete

Sind Räume als Wohnräume vermietet, so dürfen sie grundsätzlich auch nur für Wohnzwecke, also nicht für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden.
Das Mietrechtsgesetz regelt die private und gewerbliche Nutzung fast identisch. Eine Unterscheidung gibt es allerdings. Zusätzlich muss das Konsumentenschutzgesetzes bei Ausarbeitung eines Vertrages in Betracht gezogen werden, wenn es um die private Nutzung geht. Bei der gewerblichen Vermietung kann das Konsumentenschutzgesetz (KschG) Vertragsbestandteile, die den Mieter benachteiligen, außer Kraft setzen. Das KschG beeinflusst das Mietrecht aber nur, wenn ein Unternehmer an eine Privatperson vermietet.

Mietvertrag

Sie haben nach erfolgreicher Suche endlich das passende Geschäftslokal oder das perfekte Büro gefunden?  Dann kommt es relativ bald zum nächsten wichtigen Schritt: Mietvertrag unterschreiben!
Ein Mietvertrag hat für beide Seiten – Vermieter und Mieter – die Bedingungen, welche das Mietverhältnis betreffen, zusammengefasst. Ein schriftlicher Mietvertrag ist nicht rechtlich vorgeschrieben. Dennoch, wie heißt es so schön: Better safe, than sorry.

Was gehört in den Mietvertrag?

Die Hauptbestandteile des Mietvertrags sind die Beschreibung des Mietobjekts und der Mietzins sowie die Dauer des Mietverhältnisses. Unter Mietzins versteht man den Preis für die Überlassung des Mietgegenstandes.
In Österreich gilt die Vertragsfreiheit. Darunter ist zu verstehen, dass jeder mit jedem Verträge abzuschließen kann. Dabei kann über Vertragsgegenstand und Vertragspartner frei bestimmt werden. Also beide Parteien können ihren Vertrag frei formulieren ohne gesetzliche Vorgaben, was genau drinnen stehen muss.
Allerdings sollten folgende Punkte dennoch drinnen sein:
•    Vertragsparteien: Es soll eindeutig erkennbar sein, wer beteiligt ist und welche konkrete Rolle (Vermieter oder Mieter) eingenommen wird.
•    Mietgegenstand: Es muss definiert werden, was das zu vermietende Objekt  ist. Fügen Sie einen Lageplan dazu sowie Angaben über eventuell mitvermietete Garagen, Kellerräume etc.
•    Mietdetails: Die Konditionen müssen ersichtlich sein, sprich wie hoch die Miete ist und wann diese fällig wird. Die Details über den Nutzungsumfang (z.B. ob Keller oder Garage ebenfalls genutzt werden) werden auch angegeben. Häufig wird eine Kaution vereinbart. Deshalb sollte das im Vertrag ebenfalls festgeschrieben werden.

Es finden sich im Internet eine Vielzahl von Mietvertragsmustern. Aus unserer Erfahrung müssen wir davor warnen, ein Standardmuster für Ihren Vertrag heranzuziehen. Abgesehen vom anzuwendenden Recht (viele Muster basieren auf Deutschem Recht), unterliegt das Mietrecht regelmäßigen Anpassungen und gibt es immer wieder OGH-Rechtsprechung zu wichtigen mietrechtlichen Fragen (z.B. Erhaltungspflicht der Therme).
Eine rechtzeitige Beauftragung eines Rechtsanwalts erspart Ihnen sowohl als Mieter oder Vermieter nachträglich Ärger und kann Ihnen die größtmögliche Sicherheit geben.

Author: Markus Cerny

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